Непроста фінансова кухня ОСББ

Узагалі-то нам ремонт даху обіцяли. Повноцінний, а не дірки трохи смолою позамазувати. А в результаті прийшли пара схожих, вибачте, на бомжів чолов'яг, вогнище прямо на даху розвели, щоб смолу топити! Поквацяли дірки — і вшилися. А грошей, певно, як на нормальний ремонт списали!

- обурюється Микола Іванович, мешканець дев'ятиповерхівки на вул. Київське шосе.

Так може, ні? Можна у ЖЕД дізнатися

- намагаюся бути об'єктивною.

Дізнаєшся у них, а як же! Скільки дзвонив — хоч би раз розказали нормально. Питаюся, коли ремонт буде у під'їзді: нічого не знаємо, нічого не скажемо, не ваша черга. І взагалі, який вам ремонт, у вас у будинку боржники є. Так а я причому? Плачу регулярно, тож хочу і послуги отримувати! Дзвоніть, відповідають, у міськвиконком

- безнадійно махає рукою Микола Іванович.

Володимир Латиш кілька місяців, як очолив новостворене ОСББ у будинку по вул. Небесної Сотні. Дім, побудований понад півстоліття тому, потребує значних капіталовкладень.

Узяти лише підготовку до зими. Такі, знаєте, найпростіші заходи з енергоефективності: утеплити труби з теплоносієм у підвалі, позакладати цеглою шпаринки, захистити від протягів вікна на сходових клітинах... Усе це регламентується правилами утримання житлових будинків. Та за кілька десятків років тут нічого схожого не робили жодного разу. Труби в підвалі, які протікають роками, навряд чи кого здивують

- розказує Володимир Латиш.

У свою чергу, заступник міського голови Полтави Олексій Чепурко стверджує: комунальники і так беруть на себе дуже багато і у переважній більшості випадків виконують вимоги типового договору між установою та громадянами (затверджено постановою КМУ№869 з останніми змінами у 2011 році):

Документ неуважно читають як мешканці, так і журналісти, дорікаючи ЖЕО невиконанням пунктів, які в ньому не передбачені. А таких – лише від 7-ми до 9-ти, в залежності від наявності у будинків ліфтів, сміттєпроводів і т.п.. . У 88,6 коп. за 1 кв.м обов’язково входить прибирання прибудинкової території, освітлення місць загального користування, вивіз сміття, утримання ліфтів та внутрішньобудинкових мереж. А, наприклад, утеплювати вікна сходових клітин з настанням холодів мешканці мусять самостійно, таку послугу комунальники не надають

- пояснює Олексій Чепурко.

Патовість ситуації прогнозована: тариф у 88,6 коп. за 1 кв.м - збитковий, тож щороку Полтавська міськрада спеціальним рішенням виділяє розпоряднику коштів — ЖЕО-2 — приблизно 100 000 грн., щоб "вийти в нуль". Тобто, ми платимо ЖЕД двічі — за квитанцією і з перерахованих нами ж бюджетних коштів. Однак, у більшості своїй, продовжуємо вірити у казочки про "найнижчу квартплату в Україні".

Щось не так у нашій свідомості. У власників приватних будинків все розкладено по поличках: ось мій будинок, і все, що в ньому — горище, погріб, і це огороджене подвір'я — теж моє. А значить, навести лад у цьому всьому — моя, і більше нічия справа. І хоч після загальної приватизації житлового фонду минуло вже багато часу, мешканці багатоквартирних будинків так і не навчилися сприймати сходові клітини, горища, підвали і прибудинкову територію як своє. Хоча все це перебуває у їхній спільній суміжній власності. Виходить, відповідальність за власне комфортне життя переклали на ЖЕД. У кращому разі — самі вкручують лампочки та підмітають на сходах. Але повністю взяти відповідальність за загальний стан будинку на себе, створивши ОСББ, у Полтаві поки що наважилося не так багато людей

- каже Юрій Бойко, який був одним з ініціаторів створення ОСББ у своїй багатоповерхівці ще 7 років тому.

Якби полтавці свідоміше ставилися до спільного житлового майна, ніякі ОСББ взагалі не були б потрібні. Поки що ж спостерігаю абсолютну байдужість полтавців навіть до зроблених для їх зручності речей. Наприклад, цього року свіжі ремонти у під’їздах кількох будинків були зіпсовані самим мешканцями: фарбу дряпали меблями, тушили бички об стіни, залишали на них "автографи" і т.п. Яке ОСББ здатне цьому зарадити?

- переконаний Олексій Чепурко.

ОСББ у Полтаві: біг із перешкодами

Із майже 2000 полтавських багатоквартирних будинків ОСББ утворили мешканці близько 150. Цифра приблизна: щонайменше 60 новоутворених об'єднань співвласників багатоквартирних будинків так і не стали повноцінними власниками свого майна. Бо, всупереч закону, вже протягом півроку ЖЕО-2 під різними приводами не передає їм необхідну для повноправної діяльності документацію. Тож в багатьох ентузіастів вже просто опускаються руки.

Типова проблема всіх міст України, яка гальмує створення ОСББ, виникає при фактичній передачі будинків з балансу ЖЕО на баланс співвласників-мешканців. Так, згідно з Податковим кодексом, наше житлово-експлуатаційне об’єднання №2, як прибуткова установа, має заплатити при цьому 18% податку на прибуток до державної казни (від залишкової вартості об’єктів). З серпня цього року ми з цього приводу пишемо листи до різноманітних держустанов з проханням роз’яснити нам цей момент – адже йдеться про мільйони гривень з міського бюджету. Однак вирішення цієї колізії – це прерогатива наших народних депутатів

- пояснює заступник мера.

На загальних зборах ми встановили, що мінімальна квартплата має складати 98 коп. за 1 кв.м. При такій ціні можемо забезпечувати мінімальний пакет послуг: вивезення сміття, освітлення, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, прибирання території (ліфту у будинкові немає) — і при цьому виходити "в нуль". Тож запровадили тариф 1,23 грн., заклавши 25 копійок на додаткові, не поточні витрати. Небагато, однак літні мешканці будинку навіть це підвищення сприйняли неоднозначно. Але що по факту? Ми офіційно зареєстрували ОСББ, однак документів на будинок так не отримали. Тож частина мешканців платить на рахунок ОСББ, частина продовжує платити в ЖЕД, бо "хоч вони нічого не роблять, зате дешевше", а частина — взагалі не платить. Звісно, працюємо над вирішенням ситуації, але як упоратися з цими фінансовими колізіями — поки що самі не знаємо

- каже Володимир Латиш.

І все-таки ОСББ на сьогодні — це єдина можливість утримувати багатоквартирні будинки у нормальному стані

- переконана голова ОСББ Алла Лимар. Вже 8 років вона опікується трьома багатоповерхівками на Леваді. Тож фінансову кухню ОСББ знає краще за будь-кого.

Так, вони потребують від мешканців неабиякої відповідальності і задіяності у процесах. Це не всім до вподоби. Інертність і безініціативність — біда нашого суспільства. Але зате всі тарифи — прозорі, правила — чіткі. Мешканців не ставлять перед фактом, а обговорюють з ними всі зміни, які відбуваються в житті будинку

- пояснює жінка.

Що більше квартир у домі, то нижчий тариф. Цифри ніхто не бере зі стелі — існує постанова про формування тарифів у багатоквартирних будинках зі спеціальними формулами для їх прорахунку. Всі обчислення робить ініціативна група мешканців, а потім їх обговорюють на загальних зборах. Окрім послуг, у тарифі враховується зарплата голови ОСББ та бухгалтера.

Завжди пропонуємо кілька варіантів тарифу. Мінімальний, щоб виходити в нуль, або з додатковими послугами, наприклад, прибирання під'їздів чи утримання дитячого майданчика. Вибір — за мешканцями

- розповідає Алла Олександрівна.

У будинках, які "веде" Алла Лимар, тариф нині становить 1,20-1,50 за 1 кв.м. Це тому, що мешканці погодилися закласти у нього додаткові послуги.

Ми взяли кредит у банку на деякі заходи з енергоефективності. Тож квартплату вирішили трохи збільшити, щоб швидше повернути кошти. На отримані гроші встановили датчики руху і світлодіодні світильники. Уже зараз бачимо: економія склала майже 50%. До речі, 10% кредиту у рамках державної програми з енергоефективності відшкодовують з обласного бюджету. Іще 15% обіцяла повернути міська влада — але слова свого не дотрималася

- ділиться Алла Лимар.

Відсутність суттєвої підтримки дається взнаки: порахувавши, що утеплення одного будинку обійдеться приблизно у два мільйони гривень, в ОСББ від цієї ідеї вирішили поки що відмовитися.

Мешканці нашого будинку погодилися на тариф у 2,05 грн. за 1 кв. м. Навіть попри те, що мешкають тут майже одні пенсіонери. Але в більшості своїй вони — колишні номенклатурні працівники з високими посадами. Грамотні люди, як не крути. Ми вирішили, що тариф "на виживання" нам не потрібен. У новий, підвищений, заклали модернізацію будинку. Наприклад, заміну електромереж. Ясно, що півстоліття тому не було такої побутової техніки, як зараз. Аби користуватися нею спокійно, не переживаючи, що десь станеться коротке замикання і весь будинок залишиться без світла, потрібно вкластися у нову проводку

- розказує Сергій Машковський. У липні він очолив ОСББ радянського штибу п'ятиповерхівки у пров. Петра Болбочана, у самому центрі міста.

Якщо тариф більше мінімального, якість життя у будинку підвищується помітно. Так, нам за ці роки вдалося під'їзд і ліфт відремонтувати, встановити відеоспостереження біля будинку, облаштувати майже казковий ігровий майданчик. Хтозна, чи створили б ми ОСББ, якби свого часу міська влада не відмовилася брати нашу новобудову на баланс міста. Тоді, фактично, ми пішли на це з розпачу. Але час показав, що ситуація була нам на користь

- твердить Юрій Бойко.

Щоправда, пан Чепурко зазначає: не всі ОСББ сумлінно виконують свої обов’язки:

ОСББ отримали право розпоряджатися грошима квартплати від мешканців, але їхні керівники ще не усвідомили – зона відповідальності об’єднання не лише сам будинок, а й прибудинкова територія. Її взимку необхідно прибирати від снігу, а влітку – від амброзії

- пояснює заступник мера.

Довіряй - але перевіряй

Деякі послуги об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків доводиться замовляти у міських комунальних служб — у Полтаві поки що відсутня альтернатива. Зокрема, це стосується вивезення сміття. Але ремонти під'їздів і внутрішньобудинкових мереж, звичайно, прерогатива приватних фірм.

За роки головування вже знаю, до якої організації варто звернутися по ту чи іншу послугу. Однак все одно щоразу проводжу своєрідний тендер. Оголошую про потребу у проведенні тих чи інших робіт, збираю й аналізую пропозиції. Обираю за співвідношенням ціна-якість. Бо можна обрати найдешевшу, але потім вислуховувати від жильців, що не пофарбували, а знехотя, вибачте, помазали

- каже Алла Лимар.

Юрій Бойко, як представник ініціативної групи мешканців, стверджує: перевірити, чи доцільно витрачаються кошти в ОСББ — не проблема. Для цього раз на рік жителі будинку організовують ревізійну комісію, яка може затребувати від голови ОСББ всі рахунки, акти виконаних робіт і т.ін. Головне, користатися своїм правом.

Алла Олександрівна жодних перевірок не боїться і навіть діє "на випередження". Щомісяця, розсилаючи по квартирах "платіжки", на їхній зворотній стороні вона розміщує докладний фінансовий звіт про діяльність ОСББ. Тож питання від мешканців, каже, виникають рідко.

Прозора фінансова діяльність ОСББ — справа вкрай важлива, вважають фахівці однієї з громадських організацій Полтави. Що більше довіри до таких об'єднань, то більша кількість полтавців захочуть створити у своєму будинку щось подібне. Саме тому в ГО оголосили набір на безкоштовні курси для бухгалтерів ОСББ. Вчитимуть їх викладачі профільних харківських та київських вишів.

Ми вже тричі проводили курси для майбутніх керівників ОСББ. І вони висловилися за те, щоб підготувати бухгалтерів, які знатимуться на специфіці діяльності саме об'єднань. Звісно, хороший бухгалтер самотужки з часом розбереться у законодавчих хитросплетіннях, але чому б не підготувати фахівців одразу? Адже ОСББ — справа перспективна. Як би не гальмувався зараз процес їх створення, у підсумку ми нікуди від цього не дінемося

- розказав куратор проекту Ігор Козуб.

На курси розраховують набрати біля 40 осіб. Навчатимуть їх близько 80 годин. Організатори кажуть: мати готового спеціаліста у своїй команді буде надзвичайно вигідно. У тому числі, фінансово. Адже хороший фахівець може "вести" по 5-7 багатоповерхівок одночасно. Отже, його зарплата не ляже важким тягарем на плечі мешканців одного будинку.

Додаткові можливості

Час від часу на дошці оголошень моєї звичайної жедівської панельки з'являються списки боржників. Дивлячись на їхні кількатисячні неоплачені рахунки з квартплати, я розумію, що вибратися із прірви збитковості у ЖЕД немає жодного шансу.

Чи є неплатники у ваших ОСББ?

- не поставити це питання Аллі Лимар я просто не могла.

Виявилося, на майже півтисячі квартир трьох багатоповерхівок таких — двоє. Люди не найбідніші. Один із них — одіозний суддя Струков, відомий всій Полтаві своїм процесом проти патрульних поліцейських. Щоправда, сам він у тій квартирі не мешкає - мабуть, здає в оренду.

Кілька років ми з ним судилися. На місцевому рівні деякі суди прогнозовано програвали, на вищому — вигравали. Скільки сил, нервів, часу це забирає — не сказати. При цьому жодних обгрунтованих претензій до діяльності ОСББ у нього не було. Користувався шпаринами в законах — та й поготів

- згадує Алла Олександрівна.

Коли борг досяг кількох тисяч гривень, терпець у керівництва ОСББ урвався. Квартиру боржника відрізали від електроенергії, адже за утримання внутрішньобудинкових мереж він теж не платив.

Пошептало. Борг повернув, зараз платить регулярно

- сміється Алла Олександрівна.

З іншим боржником, якого у судах захищав син-юрист, теж вчинили радикально. Цього року у багатоповерхівках було встановлено систему чипування для користування ліфтом. Оскільки цей пан за цю послугу не платив, йому видали неактивовані ключі. Походивши з тиждень пішки на 9 поверх, неплатник розрахувався з боргами.

Треба розуміти, що ОСББ — це юридична особа. А значить, і можливостей має більше, ніж пересічний громадянин. Так, державна програма "Теплі кредити", у межах якої можна здійснити утеплення будинку або провести заходи з енергоефективності, розрахована саме на юридичних осіб. Усі ми бачимо, як дорожчають комунальні послуги. Модернізації будинків, якщо не хочемо сплачувати позахмарні рахунки, уникнути не вдасться

- наголошує аналітик сектору ЖКГ громадянської мережі ОПОРА Юлія Чеберяк.

Своїми можливостями як юридичної особи ОСББ стараються користуватися, каже Алла Лимар. Так, отримують плату з провайдерів інтернет-послуг та з орендарів внутрішньобудинкових приміщень. Оскільки ОСББ — організація неприбуткова, ці надходження оформлюються як участь в утриманні будинків і йдуть, у тому числі, на модернізацію.

Якщо мешканці ініціативні, ОСББ — це справді сила. Цього року ми не дозволили "Полтавгазу" встановити загальнобудинкові лічильники. Мешканці організовано вийшли протестувати проти такого псевдо-обліку. Вимагаємо встановлення поквартирних лічильників, як це прийнято у світі

- переконана Алла Лимар.

Ситуація з ОСББ у Полтаві залишається складною. Міська влада явно не сприяє їх створенню і не підтримує діяльність тих, що вже організувалися. Однак люди, відчувши себе повноправними господарями майна, відступати не збираються. За відсутності порозуміння, кажуть, вже готові звернутися до суду.